越 秀 地 產（123 HK）

實地訪評

廣州國際金融中心應在明年首季投入全面運營。截止到11月8日，國際金融中心（國金中心）的內部仍在裝修中。這幢432米高的建築共有103層樓面，毗鄰合景泰富持有的國際金融廣場。根據搜房網的數據，後者的月租金約為每平方米160至200元人民幣。國金中心已於10月啟動試開業，零售部份租給廣州友誼商店，後者同時亦負責該商廈的全部翻新成本。截止到11月8日，寫字樓部份中的約25%已經租出，月租金約160至260元人民幣，但管理層或許考慮下調租金以吸引更多客戶，並預期出租率在明年底之前達到50%至65%。該項目在達到成熟期後每年可創收約8億人民幣，並應在明年首季投入使用。鑑於周邊地區的寫字樓供應量充足，且配套設施尚未完全到位，所以國金中心短期內存在租賃壓力，但作為廣州的地標之一及頂級寫字樓，相信長期而言租賃並不成問題。

酒店部份可能分拆。酒店部份將由四季酒店進行管理。管理層稱如果價格合適，他們或考慮出售該項目的部份（佔總樓面面積的五份之一），現已有感興趣的買家出價約每平米4,0000元人民幣。假設以該價格售出，則公司可收入37億人民幣，亦即佔75億總投資額的49%。我們認為這可構成公司的向上催化劑。

位於廣州天河區（中央商務區）的豪宅項目星匯雲錦推出後獲得熱烈反響。自2009年5月以來，該項目的總合同銷售額已達15.7億人民幣。除24套單價在35,000至55,000元人民幣的大面積雙戶公寓（330平米以上），其他所有單位均已售罄。該項目的均價為2,6000元人民幣，總成本卻僅約每平方米1,2000元人民幣，亦即意味著利潤率可達45%甚至更高。多數單位可在今年底前交付，亦即意味著只要客戶選擇在今年底前收房，則公司或許可以實現部份收入。不過，客戶亦可能選擇明年4月收房。

公司仍在積極擴充土儲。越秀於今年8、9月在番禺、南海及中山購入四幅地塊，總面積為981,271平方米，用作擴充未來發展規模。今年首十個月的預售額達75億人民幣，佔全年銷售目標100億人民幣的95%。

前景樂觀，維持買入評級。鑑於廣州國金中心的長期貢獻、酒店部份可能分拆，且今年的預售情況火爆，我們對公司仍感樂觀。根據市場預期的每股資產淨值約4.00港元，該股11月10日收市價較之折讓46.5%, 維持買入。